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Tout savoir sur le rendement réel de vos parts en SCPI

Pour investir dans les sociétés civiles de placement immobilier, il ne suffit pas de se référer à leur rendement brut (qui est exprimé en TDVM), mais surtout de calculer leur rendement réel. Une simulation préalable devrait avoir été réalisée afin de dégager cette variable, ladite simulation constituant un outil de décision, généralement appuyée par les recommandations d’un conseiller en gestion de patrimoine. Comment calculer ce rendement réel ?

Il faut tout d’abord avoir en main la rentabilité brute qui est connue à l’avance. C’est la société de gestion elle-même qui fournit cette information. Le TDVM qui est le taux de distribution sur valeur de marché est de 3.2% à 3.5% pour les SCPI fiscales, et de 4.5% pour les SCPI de rendement.

Prix et nombre de parts souscrites, frais prélevés

Les autres variables à prendre en compte sont le prix de la part et le nombre de parts souscrites entre autres. Il est aussi préférable de connaître à l’avance les frais prélevés ainsi que le montant des dividendes. Choisir une SCPI qui génère le moins de frais est ainsi plus rentable, sachant que les sociétés de gestion fixent ceux-ci en fonction de leur propre stratégie d’exploitation. Ce sont les frais de souscription qui doivent être surveillés de près, lesquels tiennent compte du prix de la souscription et de la valeur de la SCPI au moment de la sortie.

Durée du placement et qualité des dividendes

Attention à la durée du placement, qui va influencer le rendement réel de la SCPI. Cette dernière étant un produit de placement à long terme, il est conseillé de conserver les parts pendant au moins 9 ans. Plus la durée s’étend dans le temps, plus le rendement est intéressant, les frais ayant été amortis de même que la carence en loyers exprimée par la variable « délai de jouissance ». Il faut également savoir que la SCPI est relativement peu liquide : il vaut donc mieux choisir le bon moment pour la céder afin de ne pas éroder ce rendement avec de la moins-value.

La qualité et la régularité des dividendes peuvent aussi constituer un élément à évaluer dans le calcul du rendement réel. Ce dernier peut en effet chuter dans le cas où la SCPI a cessé de verser des dividendes en raison de l’exposition à une crise économique par exemple.

Attention à la fiscalité

Autre paramètre entrant en jeu dans le calcul du rendement réel de la SCPI : sa fiscalité. C’est en effet l’investisseur lui-même qui est assujetti à l’impôt foncier y afférent en fonction du montant des dividendes générés par la SCPI. Cette fiscalité est plus ou moins lourde, mais il existe cependant plusieurs manières de l’alléger. Par exemple, en investissant en nue-propriété ou en souscrivant aux parts à travers une assurance-vie. Souscrire à des SCPI fiscales permet également de réduire son IR ; la défiscalisation dépend alors du type du montage fiscal. Avec la SCPI Pinel, elle est comprise entre 12% et 21%, tandis que la SCPI Malraux permet de défiscaliser à partir de 22% jusqu’à 30%. Les SCPI de déficit foncier font aussi partie de cette famille d’actifs défiscalisants. En bref, plus l’investisseur profite d’une réduction d’impôt, meilleur sera le rendement réel de sa SCPI.

Découvrez en détail le fonctionnement des SCPI et les rendements qui en sont issus avant d’investir.

En conclusion, notons que les SCPI font partie des meilleurs produits de placement à haut rendement, et proposent un rapport rentabilité-risque intéressant. Nombreux sont ceux qui y souscrivent, particuliers comme professionnels, dans le but de compléter des revenus, d’anticiper la retraite ou encore de développer la trésorerie d’entreprise.